Deux missions, et seulement deux
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est explicite sur le rôle du conseil syndical : il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Tout le reste en découle.
Ses membres sont élus par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, pour un mandat de trois ans au maximum, renouvelable. Le syndic ne peut pas en être membre, ni ses proches, ni ses préposés : le conseil syndical est précisément là pour le contrôler, pas pour l'accompagner. Le conseil élit son président parmi ses membres.
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical est prévu par la loi. L'assemblée générale peut décider de s'en passer, mais seulement à la majorité renforcée de l'article 26, ce qui reste rare.
Les leviers réels
Trois leviers concrets, souvent sous-utilisés.
Le droit de communication. Le conseil syndical reçoit, sur sa demande, communication de tout document se rapportant à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété. Contrats, devis, factures, carnet d'entretien : rien de ce qui concerne la gestion de l'immeuble ne lui est opposable. C'est le levier le plus puissant et le plus facile à exercer, à condition de savoir quoi demander.
La consultation obligatoire. Au-delà d'un seuil fixé par l'assemblée générale, le syndic ne peut pas conclure un marché ou un contrat sans avoir consulté le conseil syndical. Ce seuil est voté en assemblée : s'il n'a jamais été fixé, ou s'il a été fixé si haut qu'il ne s'applique jamais, ce levier disparaît en pratique.
L'avis sur saisine. Le conseil syndical donne son avis sur toute question dont le syndic ou l'assemblée générale le saisissent. Il peut aussi s'en saisir lui-même et porter un avis à l'assemblée.
Ce qu'il ne peut pas faire
Le conseil syndical n'a pas la personnalité juridique. Concrètement : il ne peut pas signer un contrat, engager une dépense, mandater un artisan, ni se substituer au syndic dans un acte de gestion. Un avis défavorable du conseil syndical sur un devis n'empêche pas le syndic de le retenir : c'est un avis, pas un veto.
Il existe une exception, introduite dans la loi par la réforme de 2019-2020 : l'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de décider certains actes, dans la limite d'un plafond budgétaire qu'elle fixe. Cette délégation doit être votée explicitement, avec son périmètre et son plafond. Elle reste peu répandue, et quand elle existe, elle s'accompagne d'une obligation de rendre compte à l'assemblée suivante.
Le blocage que la loi n'a pas prévu
Il y a un pouvoir que la loi ne retire pas au conseil syndical, mais qu'il n'a pratiquement jamais : communiquer avec les copropriétaires.
Rien n'interdit à un conseil syndical d'écrire à l'ensemble des copropriétaires. Mais la liste des copropriétaires et leurs coordonnées sont détenues et tenues à jour par le syndic. Un conseil syndical qui veut informer l'immeuble d'un chantier en cours, relayer un compte rendu de visite ou préparer une assemblée générale doit donc demander au syndic de faire l'envoi, et attendre.
D'où la solution de contournement que l'on retrouve dans presque toutes les copropriétés actives : un groupe de messagerie informel. Il a trois défauts. Il ne touche que les copropriétaires qui ont donné leur numéro et accepté de rejoindre le groupe, soit rarement plus de la moitié. Il n'est pas traçable : impossible de savoir qui a lu quoi, ni de retrouver une information six mois plus tard. Et il vit entièrement en dehors du système de gestion de l'immeuble, donc rien de ce qui s'y dit ne rejoint le carnet d'entretien ou l'historique des travaux.
Rendre le contrôle exerçable
Les deux missions légales du conseil syndical, assister et contrôler, supposent une information fiable et un canal pour la faire circuler. La loi donne la première sous forme de droit de communication, et laisse la seconde entièrement dépendante du syndic.
C'est l'angle de travail de Carnet+ : donner au conseil syndical une vue consolidée en continu sur l'avancement des interventions de son immeuble, plutôt qu'une demande de pièces au coup par coup, et un canal de communication vers les copropriétaires qui reste tracé. Le modèle retenu est volontairement celui du contreseing : le conseil syndical rédige et propose l'annonce, le syndic l'approuve en un clic. La responsabilité juridique de la communication officielle reste là où la loi la place, mais l'initiative revient au conseil syndical, et l'envoi laisse une trace.